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Conseils pour acheter

Conseils pour acheter un bien Immobilier

Accéder à la propriété est un des rêves des français. Posséder sa maison, son appartement, est une des étapes les plus importantes de la vie. Mais cela nécessite d’entreprendre de nombreuses démarches tout en s’entourant d’un maximum de garanties.

Les agents immobiliers du réseau 4% immobilier ont acquis une expérience irremplaçable et ont déjà permis à des milliers de familles d’acquérir son logement, de proposer un financement adapté à toutes les situations, de faciliter toutes les démarches administratives, de sécuriser la transaction par la fonction de séquestre, de garantie financière et d’Assurance Responsabilité Civile.

La prise en charge de votre dossier est complète, l’assurance des meilleurs conseils est un engagement professionnel jamais démenti.

Nous travaillons chaque jour pour vous donner toutes les chances d’une acquisition sans souci et sans risque !

C’est le moment d’acheter !

- Même si les prix ont considérablement augmenté, ils restent cependant à un niveau raisonnable si l’on considère les prix qui se pratiquent à l’étranger (Espagne, Allemagne, Angleterre, Pays-Bas…)

- Les frais de mutation sont accessibles (improprement appelés « frais de notaire » ils ont baissé de moitié depuis 10 ans)

- Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas

Pour les investisseurs de nombreux avantages ont vu le jour :

- le taux de TVA réduit à 5,5% sur les travaux d’amélioration

- le dispositif Robien qui améliore le dispositif Besson déjà avantageux est une réelle incitation fiscale

Le marché est dynamique, et l’Immobilier est une valeur sûre. Être propriétaire c’est :

- se bâtir un patrimoine

- ne plus investir à fonds perdus dans une location

- s’intégrer dans une région, une ville, un quartier

- un coût qui diminuera

- une sécurité pour l’avenir et vos proches

- un patrimoine à transmettre

Vous avez plusieurs choix pour devenir propriétaire :

- Acheter un terrain et faire construire

- Réserver un programme neuf

- Acheter ancien

De bonnes raisons d’acheter dans l’ancien :

- Cela ne se démode jamais

- Vous y trouverez tout de suite vos racines

- La pierre c’est éternel et possède un charme indéniable

- C’est une sécurité

- C’est moins cher

- C’est plus authentique

- Vous ne le regretterez jamais

- Sans moulures, la vie est plus triste, plus impersonnelle

- Les volumes sont plus importants

- Les murs racontent une histoire

- Vous êtes chez vous immédiatement

- Vous évitez les soucis de la construction et de ses incertitudes

Les étapes d’une bonne acquisition

Les questions qu’il faut se poser avant tout :

• Quels quartiers ont-ils votre préférence ?

• Centre ville ? Bord de mer ? Campagne ? Lotissement ?

• Appartement ou Maison individuelle ?

• Neuf ou ancien ?

• Combien de pièces ?

• Superficie du terrain ?

• Architecture souhaitée ?

• Quelles prestations ?

• Quelle disposition des pièces ?

• Vue ? Intimité ?

• Voisinage ?

• Distance par rapport aux écoles, au travail, aux commerces ?

• L’évolution de la famille dans le temps ?

• Quel tremplin pour un achat futur ?

• Quels travaux êtes-vous prêts à effectuer ou faire effectuer ?


Déterminer votre budget

Pour acquérir votre logement, il est aussi indispensable, après avoir étudié de nombreuses questions relatives au choix que vous vous êtes fixé (maison, appartement, surface, aspérités …) d’étudier les moyens de financer votre rêve.

 • Comment déterminer votre budget d’achat ?

- Faites le total de vos revenus effectifs sans les surestimer (salaires, pensions, rentes…)

- Déduisez vos charges incompressibles (crédits en cours, impôts, garde d’enfants…)

- Évaluer sur cette base les mensualités que vous serez en mesure de payer sans trop grever votre budget

- Dans tous les cas, il est déconseillé de dépasser un taux d’endettement de 30% de vos revenus

• De quel apport disposez-vous ?

- Plus votre apport est élevé, plus le banquier étudie votre demande d’un œil positif

- En général, votre apport doit s’élever à 10% du coût de l’opération

Cet apport peut être constitué de différentes manières :

• Liquidités, autre bien à vendre, aide familiale ?

• Plan d’épargne (Logement, Entreprise…) ?

• Compte- épargne ?

• Prêt à 0% ?

• Prêt employeur 1% ?

• Prêt conventionné ?

• Prêt d’accession à la propriété ?

• Prêt d’accession sociale ?

• De quels prêts pouvez-vous bénéficier ?

Quel que soit votre projet, achat d’un appartement ou d’une maison, dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans travaux de rénovation, la diversité des prêts est considérable.

Prêt à 0%

C’est un prêt aidé que vous pouvez solliciter pour l’achat d’une résidence principale, neuve ou ancienne avec travaux (au moins 35% du coût de l’opération), si vos revenus n’excèdent pas certains plafonds annuels. Par exemple, pour un couple avec deux enfants, le plafond de ressources en 2006 est fixé à 51 900 Euros en région parisienne. Les revenus imposables, à prendre en compte sont ceux de l’année n-2, donc ceux de 2004 pour une demande faite en 2006.

Son montant plafonné dépend des revenus imposables et du nombre de personnes du ménage, il ne peut dépasser 20% du coût de l’acquisition et 50% des autres prêts consentis sur une durée de plus de deux années. Son mode de remboursement dépend aussi de vos revenus.

Ce prêt ne peut être consenti si le demandeur a été propriétaire de sa résidence principale au cours de deux dernières années précédant l’offre de prêt ; exceptions étant faites des personnes handicapées ou des personnes qui doivent déménager pour des raisons professionnelles ou celles victimes de catastrophes naturelles

Prêt conventionné

Si vous pouvez en bénéficier, vous avez intérêt à opter pour un prêt conventionné. Il complète bien le prêt à 0% et bénéficie d’avantages non négligeables. Les frais d’emprunt sont réduits (dossier, hypothèque…) et il ouvre droit sous certaines conditions à l’ APL, cette aide étant versée par la Caisse d’Allocations Familiales aux propriétaires ayant acheté leur logement à l’aide d’un prêt conventionné.

Outre les plafonds des ressources, l’APL est fonction d’autres critères comme la composition de la famille, le lieu de résidence, le montant de la mensualité de remboursement. Son montant est révisé chaque année. Le prêt conventionné finance l’acquisition d’une résidence principale sous certaines conditions. Il peut également financer un logement destiné à être loué dès lors qu’il constitue la résidence principale des locataires. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de passer des conventions avec l’Etat et vous pouvez fixer votre loyer librement. Votre locataire pourra même percevoir l’APL.

Si vous achetez un logement neuf, il n’y a plus de conditions particulières liées aux normes de surface et de prix. Dans l’ancien, en revanche, le logement doit répondre à des normes de surface habitable : celle-ci est au minimum de 9M² par personne, 16M² pour 2, augmentée de 9M² par personne supplémentaire (avec une hauteur de plafond supérieure à 1M80).

Avec un prêt conventionné, vous pouvez financer le logement et les travaux nécessaires à condition que ces travaux soient destinés à mettre le logement en conformité aux normes d’habitabilité ou aux besoins des personnes handicapées.

Le prêt conventionné peut financer des travaux seuls mais uniquement d’amélioration ou d’économie d’énergie, mais seulement si le logement a au moins 1O ans.

Qu’il finance une acquisition ou des travaux, le prêt peut atteindre 100% de l’opération, remboursable sur une durée de 5 à 25 ans.

Quant au taux, il est fixé par les banques, et ce taux est publié chaque trimestre.

Prêt 1% logement

Pour pouvoir en bénéficier, vous devez être salarié d’une entreprise ne relevant pas du régime agricole et employant plus de 10 personnes.

Si c’est votre cas, vous pouvez en faire la demande auprès de votre employeur ou de votre Comité d’ Entreprise, sachant toutefois que l’octroi de ce prêt dépend des fonds disponibles au moment de la demande. Son attribution n’est donc pas systématique, et est réservée en priorité aux salariés primo accédants ou en mobilité professionnelle.

Pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, le montant du prêt est plafonné entre 11 200 et 17 600 Euros suivant que l’achat se situe en Province ou en région parisienne, son taux est de 1,5% hors assurances. Sa durée de remboursement peut aller de 2 à 15 ans selon le montant du prêt.

L’investissement locatif dans le cadre du dispositif Besson ou Robien peut être financé par le 1% logement. Le prêt peut atteindre 40% du montant du prix de revient final du logement. Les travaux peuvent être également financés dans la limite de 12 800 Euros. Mais en contrepartie de ces conditions favorables, vous devez confier la location de votre logement à l’organisme collecteur.

Prêts Fonctionnaire

Si vous êtes fonctionnaire, vous pouvez bénéficier d’un prêt qui vous est réservé…

Plan ou Compte d’Épargne Logement

L’épargne logement représente un moyen privilégié d’accéder à la propriété, qu’il s’agisse d’acquérir une résidence principale neuve ou ancienne, ou de financer des travaux de rénovation.

Ce sont des prêts accordés aux détenteurs d’un PEL (Plan d’Épargne Logement) après une phase minimale d’épargne de 4 ans, ou d’un CEL (Compte Épargne Logement) après 18 mois.

Leur montant dépend des intérêts acquis par l’épargne et de la durée prévue pour le remboursement avec un maximum de 92 000 Euros pour le PEL et de 23 000 Euros pour le CEL.

À noter que les intérêts acquis du PEL et du CEL supportent des prélèvements sociaux à hauteur de 10%

Les PEL et CEL permettent d’obtenir des prêts à des taux plus intéressants, sans frais de dossier, avec des frais d’hypothèques réduits de 30% par rapport à une crédit classique

Les PEL et CEL peuvent financer la plupart des projets immobiliers : l’acquisition d’une résidence principale neuve ou ancienne, l’achat d’une résidence secondaire neuve, la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un logement locatif non meublé (neuf ou ancien), l’achat d’une place de parking proche de la résidence principale, les travaux d’extension, de réparation ou d’amélioration, l’achat des parts d’une SCI d’attribution ou de SCPI, le montant du prêt étant alors réduit.

Les titulaires d’un PEL depuis au moins 3 ans peuvent utiliser les droits à prêt acquis par les membres de leur famille si ceux-ci ont également ouvert un PEL depuis au moins 3 ans également : conjoint, ascendants, enfants, petits enfants (même mineurs), frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, ainsi que le conjoint des frères et sœurs ou des ascendants ou descendants de l’emprunteur ou de son conjoint.

La cession de droits de prêt, par ses parents, n’entame pas l’épargne qu’ils ont accumulée dans leur PEL.

Les détenteurs d’un PEL depuis au moins 3 ans peuvent recevoir les droits acquis sur un CEL ayant au moins 1 an.

En revanche le titulaire d’un CEL ne peut utiliser les droits acquis sur un PEL.

Le titulaire d’un CEL souscrit depuis 18 mois au moins, ne pourra céder ses droits à un bénéficiaire que si celui-ci est titulaire d’un CEL depuis 12 mois au moins.

En dehors des prêts ci-dessus de multiples formules à taux fixes ou révisables, ou encore « in fine » peuvent être utilisées pour compléter le financement de votre acquisition ; les sources de financement tout aussi nombreuses. C’est le règne de la liberté et de la concurrence… !

• Quelle est votre capacité de remboursement ?

Il est souhaitable que, d’une manière globale, votre endettement total n’excède pas 30% de vos revenus nets. Ainsi, vos revenus mensuels doivent être 3 fois plus élevés que vos mensualités cumulées. Ne surestimez pas vos perspectives afin de ne pas avoir à étouffer sous le poids de vos remboursements mensuels. Utilisez la calculette présente sur notre site…

Pensez que votre emprunt est contracté sur une période assez longue : 10, 15, 20 ans… Prévoyez l’évolution de vos revenus, mais aussi de vos dépenses : les études supérieures de vos enfants, la venue possible d’un bébé ; et en y intégrant les dépenses de votre future résidence : taxe foncière, travaux, etc…

• Quelles assurances souscrire ?

Pour un emprunt immobilier, vous pouvez souscrire à deux types d’assurance : l’assurance décès-invalidité et l’assurance perte d’emploi.

Ces assurances se contractent dès la mise en place du financement. En effet, compte tenu de la somme en jeu et de la durée moyenne du remboursement, ce sont des précautions indispensables pour vous et votre famille. En cas de décès, vous êtes ainsi assuré que vos héritiers n’auront pas à supporter le poids de votre dette. C’est la compagnie d’assurance auprès de laquelle vous aurez souscrit qui se chargera du remboursement intégral des sommes non encore réglées.

En revanche, l’incapacité de travail n’est pas nécessairement couverte par les contrats. Lorsqu’elle l’est, cette garantie prend en charge, après un délai de carence, les mensualités de remboursement pour un temps limité.

Faites donc bien attention aux garanties du contrat d’assurance proposé : le taux n’est pas tout.

• La Convention Belorgey

Généralement, les personnes atteintes de maladie grave ne peuvent contracter un emprunt. L’état a prévu qu’en ce cas, un collectif d’assureurs, généralement représentés par la Caisse Nationale de Prévoyance, prend le relais de l’assureur afin de garantir votre prêt. Renseignez-vous auprès de votre établissement financier pour l’ensemble de ces démarches appelées Convention Belorgey.

• Quelles garanties exigera le prêteur ?

L’établissement qui accorde un prêt immobilier exige toujours en contrepartie une garantie qui le protègera en cas de défaillance de l’emprunteur.

Le « Privilège de prêteurs de Deniers » est une garantie qui permet aux prêteur de récupérer, en priorité sur tout autre créancier, son dû en cas de vente du bien avant l’extinction de la dette. Cette acte, qui entraîne la rédaction d’un acte notarié, fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques et prend effet au jour de la vente. Le privilège ne peut cependant garantir qu’un bien existant.

L’Hypothèque, pour sa part, garantit aussi bien l’achat d’un logement en état futur d’achèvement, la construction d’une maison ou des travaux de rénovation. La prise d’hypothèque se réalise également par acte notarié et nécessite une inscription à la conservation des hypothèques.

Ces deux garanties visent le même objectif : permettre la vente du bien et le remboursement de la dette en cas de non paiement des mensualités du prêt.

Le coût du Privilège ou de l’hypothèque est fixé réglementairement. En revanche, il est possible aussi d’utiliser le principe du Cautionnement et, dans ce cas, le coût varie selon l’organisme accordant sa caution – qui s’engage à payer votre créance si vous êtes défaillant – de plus, le cautionnement ne nécessite ni acte notarié, ni inscription hypothécaire.

 

Les frais de l’acquisition

L’Agent Immobilier

Les honoraires de l’Agent Immobilier sont fixés librement. Ils doivent être affichés et visibles tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de l’agence.

S’ils sont à votre charge, vous ne paierez les droits d’enregistrement que sur le prix payé au vendeur. À défaut, les honoraires seront inclus dans le prix de vente. Les honoraires des agences immobilières du réseau 4% immobilier sont les plus bas du marché : réduits et dégressifs de 4 à 2% TTC. Comparez-les avec les honoraires des agences traditionnelles et économisez jusqu’à 60% suivant les écarts que nous avons nous-même constatés.

Le notaire

L’intervention du notaire est incontournable dans les démarches d’acquisition d’un bien immobilier. Outre ses émoluments, (comptez 1,25% TTC du prix de vente pour un bien acheté 120 000 Euros), il collecte les droits dus au Trésor Public (frais d’acte) et les débours nécessaires au remboursement de certains services (cadastre, géomètre…).

Lorsque le notaire se chargera de la négociation, il percevra en sus des honoraires fixés à 5% du prix de vente jusqu’ à 45 735 Euros et 2,5% au-delà (hors TVA).

L’Organisme prêteur

Le « Privilège du prêteur de deniers », souvent appelé à tort hypothèque, est une garantie que l’organisme prêteur prend sur le bien immobilier financé. C’est obligatoirement un acte notarié avec inscription à la conservation des hypothèques.

Pour un prêt de 100 000 Euros, comptez environ 1350 Euros.

Pour le cautionnement, les frais sont variables d’un organisme à l’autre, et varient en fonction du capital emprunté.

Les taxes

Pour l’ancien, les droits d’enregistrement s’élèvent à 4,89% de la valeur du bien. Pour le neuf, outre la TVA à 19,6% incluse dans le prix de vente, vous aurez à supporter une taxe foncière de 0,615%. Pour les immeubles de moins de 5 ans, et pour la première mutation, la TVA sera réduite au prorata à la date d’acquisition.

- Comment trouver le logement qu’il vous faut ?

• de particulier à particulier

Si une offre d’un particulier vous intéresse, vous pourrez traiter directement avec lui, vous ne paierez pas d’honoraires de négociation. Outre le fait que vous vous passez des services d’un professionnel, de ses garanties, de ses conseils, de la rédaction et du recueil des consentements, de l’accompagnement que vous êtes en droit d’attendre tout au long du processus d’acquisition ; vous paierez, en réalité peut-être plus cher un bien surestimé à la valeur affective de son propriétaire, et ce, sans garantie !

Notre conviction, c’est que nous engageons tout notre professionnalisme dans votre projet d’acquisition, conscients qu’il s’agit pour vous d’un investissement important –peut-être le seul de toute une vie- et que certains conseils professionnels sont plus importants que certains principes qui peuvent être, pour une fois, relégués au second plan…dans votre intérêt.

Compte tenu des enjeux de chacune des parties, des garanties que vous devez posséder, si vous avez la tentation de vous passer d’un professionnel, posez-vous la question de savoir si vous feriez de même pour la santé de vos proches en ne contactant pas votre médecin si ceux-ci sont souffrants !

• Les agences du réseau 4% immobilier

Les français méconnaissent le travail d’un agent immobilier ! Il a tout d’abord envers vous un devoir de conseil. Chacun de ses actes engage sa responsabilité.

Après avoir vérifié que vous aviez à faire à un vrai professionnel (Carte Professionnelle délivrée chaque année par la Préfecture, Garantie Financière des fonds déposés, Assurance en Responsabilité Civile et Professionnelle), considérez le comme votre partenaire.

Chez 4% immobilier, nous prenons le temps de vous recevoir au cours d’un rendez-vous privilégié à l’agence ou chez vous si vous le souhaitez.

L’écoute et la considération que nous devons à nos clients sont la résultante d’une vraie passion de notre métier.

Vous avez des droits, nous avons des devoirs !

Notre conception du métier ne s’arrête pas à organiser les visites ! Nous connaissons de manière intime et précise les biens que nous vous proposons.

Nous vous fournissons après l’étude de vos attentes et de vos besoins, un audit juridique, technique, financier du bien que vous projetez d’acquérir, dans le souci de la plus grande transparence. Nous vous fournissons l’information la plus juste de manière à ce que votre décision soit libre et éclairée.

Descriptif technique du bien, photographies, plans, montant des charges, taxe d’habitation, taxe foncière, métrage loi Carrez, recherche d’amiante, état d’accessibilité au plomb, diagnostic parasitaire (termites et autres insectes xylophages), notre dossier de vente est complet et à votre entière disposition.

Nous avons procédé pour chacun des biens que nous vous proposons une évaluation juste et objective, que seul un grand professionnel est susceptible de vous proposer. Nous nous chargerons de transmettre votre meilleure offre auprès du propriétaire vendeur du bien que vous projetez d’acquérir. Nous vous rendrons compte d’ailleurs sans délai de la réponse à celle-ci. Vous avez le droit à tous nos égards !

Le processus d’acquisition

• Le rendez-vous à l’Agence 4% immobilier

Ce rendez-vous est capital pour nous, et à bien y regarder de près, essentiel pour vous aussi. Nous avons organisé l’Agence pour que vous puissiez être reçu dans les meilleures conditions d’accueil. Il est important que vous nous fassiez part de votre projet dans les plus infimes détails. Notre conception du conseil consiste d’abord à vous écouter, à noter tout ce qui est important pour vous de manière à ne pas vous décevoir, et à ne pas vous faire perdre du temps. Bien vous connaître pour mieux vous servir !

Grâce à un logiciel performant et moderne, nous pourrons immédiatement vous proposer une liste des biens à visiter susceptibles de vous intéresser. Mais rien ne vaut la connaissance et l’intervention humaines… nous le savons aussi !

• Les visites

Après avoir informé le vendeur de votre visite, nous vous emmènerons sur place. Si le coup de cœur vous guette, ne soyez pas pour autant dénué de bon sens ! Autant vous devez vous sentir bien, autant les raisons rationnelles d’apprécier un logement comptent aussi.

Depuis le quartier dans lequel se situe votre future acquisition, la rue, l’architecture de l’immeuble ou de la maison, le style de l’ensemble, la disposition des pièces, la fonctionnalité des prestations et des équipements, l’orientation du séjour, de la terrasse, jusqu’à vos meubles qui prendront telle ou telle place, vous devrez vous imaginer y vivre.

La salle de bains, la cuisine sont les pièces les plus sensibles. Testez les robinets, jetez un coup d’œil aux volets, ouvrez les placards et les fenêtres !

Quelle est la surface du séjour ? Comment vous imaginez votre mobilier déjà disposé ?

Votre vigilance doit être totale : jetez un œil averti aux plafonds, aux murs, aux fenêtres pour y détecter d’éventuels signes d’humidité…

Informez-vous sur la nature du chauffage, des équipements d’isolation, de la qualité des matériaux utilisés, de l’installation électrique, de l’entretien : chaque détail compte !

Les parties communes, si c’est une copropriété, comptent également : l’ascenseur, la montée d’escaliers, l’état de la façade et des balcons, l’interphone, les boîtes aux lettres, les espaces verts, la cave, le stationnement.

Quel est le style de la résidence ? Votre mode de vie s’y intègrera-t-il ? Y recevrez-vous avec plaisir et fierté votre famille, vos amis, vos relations professionnelles ?

Si vous le souhaitez, nous pourrons visiter à différentes heures de la journée et à différents jours de la semaine ; vérifier la tranquillité du lieu et les nuisances sonores, nous mesurerons les temps de trajet de votre lieu de travail, des écoles, des centres commerciaux.

N’hésitez pas à nous le demander : nous savons tout !

 

• L’analyse de la visite : habiterez-vous un jour ce logement ou jamais ?

Nous prendrons le temps, à la suite de chaque visite de faire le point avec vous. Tout d’abord pour répondre à vos questions de manière plus précise !

Parce qu’on n’habite pas seulement un « domicile » mais un quartier, une rue, l’environnement des alentours compte…

Nous tenons à votre disposition aussi la cote du quartier, le prix moyen au M², l’évolution de ces prix. La valorisation d’un bien immobilier est un critère important de choix que l’on fait à tête reposée.

Quelle est l’impression générale de votre ressenti ? Instinctivement ? Cette première impression compte !

L’achat d’un bien immobilier est très différent de toute autre acquisition. Par exemple lorsque vous avez acheté une voiture, non seulement le modèle qui vous intéresse est toujours présent chez le concessionnaire, mais aussi vous pourrez en changer des détails importants comme les options et le coloris. Vous aurez une voiture sur mesure et pourrez réfléchir à loisir avant de prendre votre décision.

Lorsqu’on achète un téléviseur ou un ordinateur, on prend le risque de voir apparaître sur le marché un appareil moins cher et mieux spécifié.

Rien de tel en immobilier. Chaque bien immobilier est unique. Aucun bien immobilier peut correspondre à 100% à ce que vous souhaitiez au départ.

Faire le bilan de la visite avec vous est un de nos atouts. C’est moins une question d’habitude que de véritable professionnalisme.

Si, avec vous, nous avons pris le temps de vous découvrir, de vous faire visiter les biens qui correspondent à votre recherche et à votre mode de vie, c’est aussi pour mieux vous aider à répondre à une question absolument inévitable :

Vivrez-vous un jour, ou jamais dans cet appartement ou cette maison ?

• L’Offre d’achat

Si vous répondez positivement à la question ci-dessus, il est nécessaire d’aborder le prix de votre acquisition.

L’offre peut être utilisée pour proposer éventuellement un prix de vente inférieur au prix du bien que vous projetez d’acquérir, l’offre d’achat précède l’avant-contrat de vente. Nous rédigerons avec vous une « Lettre d’Intention d’achat »

Nous présenterons sans délai votre offre au vendeur, et nous vous rendrons compte des résultats de notre négociation.

• L’acceptation de votre offre par le vendeur

Si le vendeur accepte l’offre que vous lui soumettez par notre intermédiaire, nous passerons alors à l’étape suivante : formaliser l’accord par écrit.

• Le Compromis de vente

Si le droit français reconnaît le principe de la « consensualité » et de la liberté des contrats dans le domaine de la vente, la conclusion de la vente ne s’effectue pas en quelques minutes. L’accord « sur la chose et son prix » doit se matérialiser par écrit avant même la signature définitive.

Prévoir les conditions et les modalités de la vente, c’est le principe de l’avant-contrat. Il doit contenir un maximum d’informations ; mais certaines pourront être obtenues qu’ultérieurement en raison, notamment des formalités, des délais pour les obtenir. Il faut donc envisager les difficultés possibles et leurs solutions. Par exemple, si vous ne pouvez pas obtenir de prêt, la vente ne pourra pas se réaliser, vous serez alors libre de tout engagement, et remboursé de votre acompte sur le prix que vous aurez versé. L’avant-contrat est un acte juridique simple : il consacre l’accord des parties sur la chose et le prix, mais c’est aussi un acte qu’il est périlleux de signer sans l’assistance d’un professionnel. Il en est de natures juridiques très différentes : promesses unilatérales d’achat ou de vente qui depuis la Loi SRU ne présentent guère d’intérêt pour les parties, la promesse synallagmatique, et le compromis de vente sous conditions suspensives.

Nous vous proposerons un avant-contrat, sous-seing privé, intitulé « Compromis de vente sous conditions suspensives », qui nous paraît être le meilleur contrat à l’heure actuelle :

En effet, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, qu’en est-il de l’impossibilité de mobiliser l’exécution forcée face à un promettant déloyal ?

Ensuite un compromis de vente sous conditions suspensives (notamment l’obtention d’un prêt) par rapport à une promesse unilatérale, la vente est réputée parfaite dès l’échange des consentements, et le transfert de propriété se réalisera chez le notaire lors de la signature définitive.

Ainsi un compromis de vente sous conditions suspensives stipulent que :

- Les engagements sont réciproques et sous conditions suspensives

- La réalisation des conditions suspensives a un effet rétroactif

- Le transfert de propriété est retardé à la signature de l’acte et au paiement du prix

Le compromis de vente représente donc un engagement réciproque et ferme des parties, et pour matérialiser la réalité de votre engagement, vous verserez un acompte de 10% du prix principal.

Cet acompte, versé sous la forme d’un chèque, sera porté sans délai sur un compte séquestre (ce n’est pas un compte courant bancaire, mais celui prévu à l’article 55 de la Loi du 2 janvier 1970 !...), et il vous sera délivré un reçu.

Cet acompte sera restitué et entre les mains du notaire le jour de la signature authentique, et sera déduit des sommes à devoir.

Nous accordons une importance particulière à la rédaction, et à répondre à toutes les questions que vous vous posez sur des termes juridiques, le sens de certaines dispositions, ce à quoi elles vous engagent, tout autant que celles qui vous protègent. N’hésitez pas à nous faire part de vos interrogations ou de vos doutes…

Nous sommes là pour y répondre !

Nous vérifierons avec vous :

- votre état civil matrimonial ainsi que celui du vendeur

- votre profession, vos lieux et dates de naissance

- l’adresse du bien et sa désignation

- la superficie (attestation Loi Carrez si le bien est un lot de copropriété)

- la destination du bien (usage habitation, usage professionnel ou mixte)

- le nom de l’avant dernier propriétaire et l’acte qui a dévolu la propriété actuelle, ainsi que le Notaire qui avait procédé à la vente (c’est le titre de propriété du vendeur)

- la présence ou l’absence de servitudes d’urbanisme

- la situation hypothécaire

- l’attestation de l’état d’amiante

- l’attestation de l’état d’accessibilité au plomb

- l’attestation de présence ou d’absence d’insectes xylophages (termites)

- les travaux décidés mais non votés lors de l’AG des copropriétaires

- le prix de vente convenu entre les parties

- la date prévue d’entrée en jouissance (en général 3 mois suivant la date du compromis)

- les conditions ordinaires et de droit liées au droit de propriété

- les éventuelles conditions particulières subrogeant l’exécution du contrat (délivrance d’un permis de construire si vous envisagez des travaux qui le nécessitent, obtention de l’accord de la copropriété lorsque des travaux concernent des parties communes ou une transformation du local, la vente d’un autre bien sans lequel cette acquisition ne pourrait se faire…)

- le financement de l’acquisition avec emprunt ou sans (dans ce cas, vous devrez écrire de votre main que vous renoncez à emprunter pour financer votre acquisition)

- la décomposition du prix (prix principal, provision pour frais d’acte, honoraires de l’agence si ceux-ci ne sont pas inclus dans le prix, mais à votre charge)

- le plan de financement que vous envisagez (apport personnel, prêts)

- les établissements financiers que vous comptez solliciter

- la somme que vous souhaitez emprunter

- les caractéristiques du prêt (montant, durée, taux maximum)

- le mandat de financement

- la durée et la réalisation de la condition suspensive d’offre de prêt (jamais inférieure à 30 jours, généralement elle est de 45 jours)

- le délai pour effectuer vos demandes de prêt (10 jours)

- les conditions de non réalisation de la condition suspensive

- la renonciation à la condition suspensive

- les autres conditions suspensives (urbanisme, état hypothécaire, droit de préemption)

- la date de réalisation de la vente

- le ou les notaires désignés

- la clause pénale

- les honoraires de négociation

- la loi SRU et l’instauration d’un délai de rétractation de 7 jours

- le versement de votre acompte sur le compte séquestre

- les signatures des parties

- les annexes éventuelles et jointes (une liste du mobilier par exemple, plans, etc.)

Selon votre statut, l’acquisition que vous faites aura des implications précises et différentes :

- Communauté légale : la propriété de l’immeuble est commune sauf si vous utilisez des fonds que vous disposiez avant le mariage ou issus d’une succession

- Séparation de biens : l’immeuble est votre bien propre, sauf si votre conjoint participe financièrement, il deviendra propriétaire à proportion de sa contribution ; mais vous ne pourrez vendre l’immeuble sans son consentement s’il constitue la résidence principale

- Communauté universelle : la propriété de l’immeuble est un bien commun, quelle que soit l’origine des fonds

- PACS : l’immeuble est placé sous le régime de l’indivision (50/50), sauf si l’on précise autre chose

- Concubinage : c’est le même principe que celui qui préside à celui du régime de la séparation des biens

 Et ensuite …

Si vous financez votre acquisition,la recherche du financement est pour vous l’objectif numéro 1 en plus de constituer vos obligations vis-à-vis du vendeur, d’autant que :

- Vous aurez 10 jours pour effectuer les démarches de solliciter un prêt et de le justifier par une attestation de banque que vous vous devez d’obtenir, et que nous allons vous réclamer afin de la joindre au dossier

- Vous aurez ensuite 45 jours pour obtenir une offre préalable écrite de votre banque que nous allons vous réclamer afin de la joindre au dossier

- D’une manière générale, tenez-nous au courant des difficultés éventuelles que vous rencontrer, notre aide peut vous être précieuse.

La vente n’aura lieu que si, après vérification :

- le délai de rétractation de 7 jours, à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat a été purgé (Loi SRU)

- Le vendeur est effectivement propriétaire du bien et qu’il en a la jouissance

- Le bien est libre de toute hypothèque ou, dans le cas contraire, le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix convenu

- Le bien ne fait pas l’objet d’une procédure de saisie interdisant la vente

- Les différents droits de préemption sur le bien ne sont pas exercés (droit des collectivités locales dans certaines zones, droit du locataire en place dans certains cas

- Les documents d’urbanisme ne révèlent pas des servitudes publiques nuisant à votre projet

- Les servitudes privées grévant le bien ne nuisent pas à votre projet

- Les prêts que vous avez sollicités sont obtenus selon les modalités précisées dans l’avant-contrat

La Signature définitive chez le notaire

Officier public, le Notaire est nommé par l’État (par arrêté du Ministre de la Justice) ; il est chargé d’une mission d’intérêt public : établir les actes authentiques pour apporter la sécurité dans les contrats ; les actes notariés sont revêtus du sceau de l’État. Le Notaire exerce sa mission sous le contrôle du Procureur de la République.

Le recours au Notaire est obligatoire pour tout achat immobilier. Il intervient obligatoirement pour la conclusion et la signature de l’acte définitif. Généralement, c’est le notaire du vendeur qui s’occupe de la vente, mais rien de vous empêche de vous faire assister par votre propre Notaire : les honoraires dus à la rédaction de l’acte sont identiques et partagés entre les deux Notaires.

Dès que les conditions de la vente sont réunies, l’acte définitif est signé par vous et le vendeur devant Notaire. Vous procéderez au paiement du prix (votre acompte sera restitué, les fonds de la Banque libérés) et vous recevrez les clés de votre nouveau logement. Vous voilà enfin propriétaire et mesurerez le chemin accompli depuis la première visite.

La rédaction de l’acte authentique et sa signature entraînent divers frais, dont les droits d’enregistrement dus à l’Administration fiscale et les émoluments du Notaire pour son intervention, mais vous savez tout ceci depuis la signature du compromis.

En tant qu’Agent Immobilier, nous assistons systématiquement à cette signature, notre présence est simplement la preuve de notre professionnalisme. Nous n’avons jamais manqué à un seul rendez-vous !

Après la signature de l’acte, le Notaire accomplit l’ensemble des formalités requises par l’acte que vous avez signé, notamment auprès de la Conservation des Hypothèques (formalité de la publicité foncière). Pour ce faire, il fournit aux administrations tous documents et pièces nécessaires.

Le Notaire s’acquitte pour votre compte, au moyen de la provision qu’il vous a demandée à cet effet, les impôts et taxes dont vous êtes redevable en raison de l’acte.

Il conserve l’original de l’acte (la minute) et vous en délivre autant de copies authentiques que nécessaire.

Tenu au secret professionnel, il ne peut délivrer de copie qu’à ceux qui ont signé l’acte, ou à leurs héritiers ou ayants-droit.

Le déménagement

Dès la vente signée, (mais rien ne vous empêche, et c’est même recommandé, de le prévoir avant !), vous devez penser à votre déménagement et à son organisation ainsi qu’aux formalités qu’un changement d’adresse implique.

Un déménagement est rarement une partie de plaisir, et les démarches sont fastidieuses :

- trouver un déménageur

- informer les nombreuses administrations de votre changement d’adresse

- prévoir une modification de votre contrat d’assurance habitation

- calculer le volume de votre mobilier

C’est vrai que vous pouvez faire appel à des amis pour vous aider à déménager, mais qu’arrivera-t-il en cas de blessure, de bris d’objets ? Si vous êtes couvert par votre Assurance Responsabilité Civile, parlez-en tout de même à votre assureur !

Si vous faites appel à des professionnels, choisissez des entreprises affiliées à la Chambre Syndicale et, bien évidemment, faites faire plusieurs devis. Déclarez la valeur de vos objets et bibelots.

Le jour de la livraison, avant de signer le bon, mentionnez bien les dommages éventuels et confirmez-les par lettre recommandée dans les trois jours

Les autres démarches

- Banque : contactez votre banquier qui procédera au changement d’adresse et qui indiquera la marche à suivre

- Eau Gaz Électricité : après avoir résilié vos anciens contrats et les faire transférer à votre nouveau domicile, il faut procéder aux ouvertures des nouveaux abonnements

- Courrier : une demande de réexpédition doit être faite à la Poste afin que votre courrier puisse être transféré pendant 1 an à votre nouvelle adresse. Utilisez les cartes prévues et disponibles au Bureau de Poste, elles sont très pratiques pour vos correspondants

- Allocations familiales : le formulaire CERTA 11361/01 doit être renvoyé à votre ancienne caisse, en plus d’y joindre les justificatifs mentionnés

- École : c’est à la Mairie que vous pourrez connaître le nom de l’école dont vos enfants dépendent.

- Assureur : l’Assurance multi-risques Habitation peut être transférée de votre ancien à votre nouveau domicile, votre assureur vous préparera un nouveau contrat

- Redevance Tv : signalez simplement votre nouvelle adresse au Service de la Redevance en y joignant votre dernier avis de paiement et la nouvelle adresse

- Téléphone : L’agence commerciale proche de votre domicile procédera au branchement de votre ligne… n’oubliez pas non plus votre opérateur de téléphonie mobile

- Ne pas oublier également : carte grise, pièce d’identité, passeport, Internet, abonnements à des revues, retraite, liste électorale,….

Et si vous nous rendiez visite pour nous parler de votre projet ? Nos collaborateurs souriants et disponibles vous attendent !

À très bientôt !